Co je hlasování per rollam
Per rollam znamená rozhodování mimo zasedání shromáždění. Vlastníci jednotek se nescházejí — místo toho dostanou písemný návrh usnesení a vyjádří se k němu podpisem hlasovacího lístku ve stanovené lhůtě. Výsledek má stejnou právní váhu jako usnesení přijaté na shromáždění.
Pro SVJ je to často jediná záchrana: na shromáždění se opakovaně nesejde dost vlastníků, a dům se tak nemůže usnést ani na opravě střechy. Per rollam umožňuje rozhodnout i bez fyzické schůze.
Kdy můžete per rollam použít (§ 1210)
Občanský zákoník připouští dvě cesty:
- Po neusnášeníschopném shromáždění. Pokud se svolané shromáždění nesešlo v počtu potřebném k usnášení, může osoba oprávněná shromáždění svolat do 1 měsíce navrhnout, aby vlastníci rozhodli o týchž záležitostech mimo zasedání. Tato cesta funguje vždy, bez ohledu na stanovy.
- Kdykoli, pokud to připouštějí stanovy. V ostatních případech lze mimo zasedání rozhodovat jen tehdy, když to stanovy výslovně umožňují. Zkontrolujte své stanovy — pokud per rollam neupravují, musíte nejdřív projít cestou 1 (svolat shromáždění, které se nesejde).
Co musí obsahovat návrh (§ 1211)
Návrh rozhodnutí, který vlastníkům rozešlete, musí obsahovat alespoň:
- návrh usnesení — přesný text toho, o čem se hlasuje (žádné „schválíme opravu", ale konkrétní znění včetně ceny a dodavatele),
- podklady potřebné k posouzení návrhu, nebo údaj, kde jsou uveřejněny (cenová nabídka, projekt, návrh smlouvy…),
- údaj o lhůtě, ve které se má vlastník vyjádřit — neurčí-li stanovy delší lhůtu, činí 15 dnů od doručení návrhu; kratší být nesmí.
Co musí obsahovat vyjádření vlastníka (§ 1212)
Z toho plynou tři tvrdé náležitosti hlasovacího lístku, na kterých hlasování nejčastěji padá:
- plné znění návrhu rozhodnutí přímo na listině — nestačí odkaz na průvodní dopis,
- den, měsíc a rok, kdy vlastník vyjádření učinil,
- vlastnoruční podpis vlastníka (úřední ověření jen tehdy, vyžaduje-li zákon nebo stanovy pro dané rozhodnutí notářský zápis).
Pozor také na obsah vyjádření: jakákoli výhrada, podmínka nebo doplnění se posuzuje jako nesouhlas. A u jednotky ve spoluvlastnictví či ve společném jmění manželů hlasuje společný zástupce (§ 1185 odst. 2 OZ).
Jaká většina je potřeba (§ 1214)
Tady se chybuje nejvíc: rozhodnutí per rollam se přijímá většinou hlasů všech vlastníků jednotek (počítáno podle spoluvlastnických podílů), ledaže stanovy vyžadují víc. Na rozdíl od shromáždění, kde stačí většina přítomných, se tedy při per rollam každý neodevzdaný hlas fakticky počítá jako hlas proti.
Souhlas všech vlastníků je potřeba, mění-li se všem vlastníkům velikost podílů na společných částech, nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu jinak než v důsledku změny podílů.
Oznámení výsledku (§ 1213)
Statutární orgán písemně oznámí vlastníkům výsledek hlasování bez zbytečného odkladu. Bylo-li usnesení přijato, oznámí jim i celý jeho obsah. Hlasovací lístky uchovejte — jsou jediným důkazem o průběhu hlasování.
Náhled vzoru
Návrh rozhodnutí mimo zasedání shromáždění (per rollam)
podle § 1210 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
Společenství vlastníků: ……………………………… · IČO: ……………
Sídlo: ……………………………… (dále jen „společenství")
Statutární orgán společenství předkládá vlastníkům jednotek návrh, aby mimo zasedání shromáždění přijali toto rozhodnutí:
Návrh usnesení č. 1/2026:
„Shromáždění schvaluje ……………………………………………… (přesné znění — např. provedení opravy střechy dle nabídky společnosti XY s.r.o. ze dne … v ceně do … Kč vč. DPH, s úhradou z fondu oprav)."
Podklady k posouzení návrhu: …………… (příloha, nebo kde jsou uveřejněny)
Lhůta pro vyjádření: do 15 dnů od doručení tohoto návrhu (nebo delší dle stanov), tj. nejpozději do ……………. Nedoručí-li vlastník ve lhůtě vyjádření, platí, že s návrhem nesouhlasí.
Způsob vyjádření: vyplněný a vlastnoručně podepsaný hlasovací lístek s uvedením dne, měsíce a roku doručte na adresu …………….
Hlasovací lístek — vyjádření vlastníka jednotky
rozhodování mimo zasedání shromáždění podle § 1210–1214 občanského zákoníku
Vlastník: ………………………………, nar. ……………
Jednotka č. ……… v domě č. p. ………, k. ú. ……………, podíl na společných částech ……… / ………
Plné znění návrhu rozhodnutí (usnesení č. 1/2026):
„………………………………………………………………"
K návrhu usnesení se vyjadřuji takto (zaškrtněte jednu možnost):
- SOUHLASÍM s návrhem rozhodnutí
- NESOUHLASÍM s návrhem rozhodnutí
- ZDRŽUJI SE hlasování
Upozornění: jakákoli výhrada či podmínka připojená k vyjádření se posuzuje jako nesouhlas. Za jednotku ve spoluvlastnictví nebo v SJM hlasuje společný zástupce (§ 1185 odst. 2 OZ).
Nejčastější chyby, které hlasování zneplatní
- Hlasovací lístek bez plného znění usnesení. § 1212 vyžaduje plný text návrhu přímo na podepisované listině.
- Chybějící datum vyjádření. Den, měsíc a rok jsou výslovná náležitost — bez nich je hlas neplatný.
- Lhůta kratší než 15 dnů. Stanovami ji lze jen prodloužit, nikdy zkrátit.
- Špatně spočítaná většina. Počítá se ze všech vlastníků podle podílů, ne z odevzdaných hlasů.
- Per rollam „jen tak", bez opory ve stanovách — mimo případ neusnášeníschopného shromáždění musí per rollam připouštět stanovy.
- Neoznámený výsledek. Písemné oznámení výsledku vlastníkům je povinnost statutárního orgánu (§ 1213).
Nechte papírování na Bytovačce
Bytovačka vám hlasování per rollam připraví za vás: vygeneruje návrh i hlasovací lístky s plným zněním usnesení, pohlídá 15denní lhůtu, načte spoluvlastnické podíly přímo z katastru a výsledek spočítá i oznámí sama. Zdarma, bez hvězdiček.
Časté dotazy
Kdy může SVJ hlasovat per rollam?
Jaká většina je při hlasování per rollam potřeba?
Co musí obsahovat hlasovací lístek per rollam?
Musí být podpis na hlasovacím lístku úředně ověřený?
Jak dlouhá je lhůta pro vyjádření vlastníků?
Vzory i texty na této stránce jsou poskytovány zdarma a bez záruky, mají informativní povahu a nejsou právní službou ani poradenstvím. Před hlasováním o zásadních záležitostech (změna stanov, změna podílů, úvěr) doporučujeme konzultaci s advokátem. Stav k 9. 9. 2026.