Bytovačka Založit SVJ zdarma
Menu
Návod · pro předsedy i ty, kdo se funkce bojí

Odpovědnost výboru SVJ srozumitelně: čeho se bát — a čeho ne

Podle Svazu českých a moravských bytových družstev je až 15 % SVJ bez vedení — nikdo nechce funkci vzít, často právě ze strachu z odpovědnosti. Ten strach je z velké části zbytečný: zákon po členech výboru nechce dokonalost, ale poctivost, informovanost a pořádek v dokumentech. Tady je, jak to doopravdy je.

Aktualizováno 9. září 2026

Základ: odpovídá společenství, ne automaticky vy

SVJ je právnická osoba. Za smlouvy, dluhy a závazky domu odpovídá navenek společenství — dodavatel, který nedostal zaplaceno, se obrací na SVJ, ne na osobní účet předsedy.

Člen výboru se do hry dostává až ve chvíli, kdy poruší své povinnosti při výkonu funkce a tím způsobí společenství škodu. Teprve tehdy vzniká povinnost škodu nahradit — a teprve když ji nenahradí, může vůči věřitelům vzniknout zákonné ručení v rozsahu nenahrazené škody (§ 159 odst. 3 OZ).

Co po vás zákon skutečně chce (§ 159 OZ)

§ 159 odst. 1 občanského zákoníku„Kdo přijme funkci člena voleného orgánu, zavazuje se, že ji bude vykonávat s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí."

Tomu se říká péče řádného hospodáře. V praxi to znamená tři věci:

  • Loajalita — jednat v zájmu domu, ne ve vlastním (nezadávat zakázky švagrovi bez soutěže).
  • Informovanost — rozhodovat na základě podkladů. Nemusíte být statik ani účetní: u odborných otázek je splněním péče právě to, že si necháte poradit od odborníka (posudek, více nabídek, účetní firma).
  • Pečlivost — dodržovat proces: svolávat shromáždění, nechat schválit, co schvalovat přísluší shromáždění, vést zápisy a archiv.
Důležité: špatný výsledek sám o sobě porušením není. Když výbor vybral z tří nabídek renomovanou firmu a ta zkrachovala, jednal s péčí řádného hospodáře — i když to dopadlo špatně. Odpovědnost míří na nedbalý postup, ne na smůlu.

Kde se v praxi opravdu chybuje

  • Rozhodování bez mandátu — výbor zadá velkou investici, kterou měla schválit vlastníci na shromáždění (hranice bývá ve stanovách).
  • Vadná hlasování — neusnášeníschopná schůze „odhlasuje" opravu, per rollam bez náležitostí § 1210–1214; usnesení pak padne u soudu. Postup hlídejte podle návodu na per rollam.
  • Chybějící dokumentace — bez zápisů, prezenčních listin a hlasovacích lístků nelze po letech prokázat, že se postupovalo správně.
  • Zanedbané povinnosti domu — revize (elektro, plyn, výtahy, komíny), pojištění budovy, účetní závěrka, aktualizace rejstříku.
  • Nevymáhání dluhů — dlouhodobé neřešení dlužníků ve fondu oprav může být porušením péče.

6 kroků, jak riziko snížit prakticky na nulu

  1. Nechte rozhodovat shromáždění o všem podstatném a hlasujte podle zákona — u neusnášeníschopných schůzí použijte per rollam.
  2. Dokumentujte: pozvánky, zápisy, hlasovací lístky, smlouvy a nabídky archivujte tak, abyste je za pět let našli.
  3. U odborných věcí si nechte poradit — posudek či tři nabídky jsou levná pojistka proti výtce nedbalosti.
  4. Sjednejte pojištění odpovědnosti členů orgánů (D&O) — pro SVJ běžně dostupné jako připojištění k pojistce domu, obvykle za stovky až nižší tisíce Kč ročně.
  5. Hlídejte zákonné povinnosti domu — revize, účetní závěrka, údaje v rejstříku. Stačí jednoduchý roční kalendář.
  6. Řešte dluhy vlastníků včas — upomínka, splátkový kalendář, případně předání právníkovi; hlavně nenechat věc promlčet.

Kdo může být předsedou (a proč to nemusí být vlastník)

Členem voleného orgánu může být každý, kdo je plně svéprávný a bezúhonný (§ 1205 OZ) — nemusí vlastnit jednotku v domě, ledaže stanovy určí jinak. Pokud se ve vašem domě opravdu nikdo nenajde, existuje i služba „profesionálního předsedy". Než ale dům začne platit externistu, vyplatí se funkci nejdřív odlehčit: velká část břemene předsedy je administrativa — a tu jde z velké části zautomatizovat.

Předsedování bez strachu

Bytovačka vede předsedu procesem za ruku: hlasování per rollam s náležitostmi podle zákona, automatické počítání většin z podílů v katastru, zápisy, dokumenty i komunikace na jednom místě — a všechno archivované jako důkazní stopa. Přesně to, co péče řádného hospodáře potřebuje. Zdarma.

Založit SVJ zdarma Vyzkoušet demo

Časté dotazy

Ručí člen výboru SVJ svým majetkem?
Ne automaticky. Za závazky navenek odpovídá společenství jako právnická osoba. Člen výboru odpovídá společenství za škodu jen při porušení péče řádného hospodáře — a věřitelům ručí pouze v rozsahu nenahrazené škody, pokud se věřitel nedomůže plnění na společenství (§ 159 odst. 3 OZ). Kdo funkci vykonává poctivě, informovaně a s dokumentací, má riziko velmi nízké.
Co znamená péče řádného hospodáře u SVJ?
Vykonávat funkci s nezbytnou loajalitou, potřebnými znalostmi a pečlivostí (§ 159 odst. 1 OZ). Neznamená to být odborníkem na všechno — znamená to jednat informovaně (nechat si poradit), v zájmu společenství a rozhodnutí si dokumentovat.
Může být předsedou někdo, kdo v domě nevlastní byt?
Ano. Členem voleného orgánu může být i nevlastník — podmínkou je plná svéprávnost a bezúhonnost (§ 1205 OZ), ledaže stanovy určí jinak. Na tom stojí i služba profesionálních předsedů.
Pomůže výboru pojištění odpovědnosti?
Ano, pojištění odpovědnosti členů orgánů (D&O) pro SVJ je běžně dostupné — často jako připojištění k pojistce domu za stovky až nižší tisíce korun ročně. Kryje škodu způsobenou porušením povinností při výkonu funkce.
Odpovídá vlastník za to, jak hlasoval na shromáždění?
Hlasování vlastníka na shromáždění není výkonem funkce voleného orgánu — režim § 159 OZ na něj nedopadá. Odpovědnost popsaná v tomto článku se týká členů výboru či předsedy společenství.

Návod je poskytován zdarma a bez záruky, má informativní povahu a není právní službou ani poradenstvím. Konkrétní situace (hrozící škoda, spor s vlastníky, vymáhání dluhů) konzultujte s advokátem. Stav k 9. 9. 2026.